“我现在就是要把负债率牢牢控制住，给自己保命，张晨，你知道我前面为什么这么快就答应做这事吗？”

“我怎么知道，为什么？”张晨问。

“去永城之前，我刚刚和老谭、应莺他们商量过了，接下来，我们就要增加自有物业的持有，提高租金部分的收入，自有物业比例高了，万一有什么风吹草动，我闪躲和腾挪的空间就大，这个行业，连我们也看不懂了，危险肯定已经来了。”

“这个是对的。”刘立杆从前面，往后甩过一句话。

“说出来你可能不信，张晨，你刚刚说的比例原则，我和你说，其他人可能不清楚，我们自己心里一门清，我‘锦绣中国’现在的实际盈利能力，还不如桂花姐那里的‘锦绣服务’。”谭淑珍说。

谭淑珍这话，张晨信，现在像谭淑珍他们这样做房地产的，投入太大，拿地的时候，需要你自有资金要多少，地拿到之后，也不能像以前那样，直接卖楼花先薅一笔钱，现在是要先取得预售证才可以开始销售。

而办理预售证，必须足额缴纳土地出让金，取得土地证和施工许可证，这还不够，工程方面还有要求，刚开始是要求主体建筑达到三层，后来是要求一半，再是小高层和高层达到三分之二，现在实际都是要求项目封顶，工程通过验收。

项目封顶还不够，供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施，还必须具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期，这所有的条件都具备，才可以取得预售证。

虽然很多的房地产商，都在打擦边球，在拿到预售证之前，就开始销售房子，通过意向书、金卡、诚意金等等形式开始卖，但谭淑珍他们不能这么干，这么干，一旦双方出现矛盾，被人起诉到法院，基本没有胜算的可能，最主要的，还是企业承担不起这个商誉损失。

桂花姐的“锦绣服务”，做的是小区和写字楼的物业管理，既有他们“锦绣中国”自己的项目，也有其他公司的项目，在国内物业管理这一块，做到了数一数二的规模。

“锦绣服务”每个项目的前期投入很少，团队都是在签了协议之后组建的，收入来自物业费和其他从物业管理中，比如停车费、租金等等，虽然每个项目都有天花板，收入和净利润不会很高，但项目多了，汇集在一起，集腋成裘就很可观。

加之它几乎不受什么房市起落，甚至大的经济环境影响，你只要买了房，住或不住，租还是租不出去，物业费都是要交的，一毛也不会少，这让它的收入很稳定。谷圬

收入和利润都很稳定，在股市的表现也就很稳定，“锦绣服务”在港股里，一直是一只大家都很看好的股票，表现堪比“锦绣中国”，谭淑珍和桂花姐两个稳健的管理风格，在整个房地产市场风声鹤唳的时候，就尤其让人觉得心安。

车开到“半亩田”大厦的楼下，刘立杆把张晨放下来，送谭淑珍去公司。

张晨回到了自己的办公室，坐在那里呆呆地想了一会，他站起来想去拿纸笔，把自己脑子里的播客小镇画下来，他相信这个工作谭淑珍有能力做通，这个项目可以进行下去，只要进行下去，少不了的，谭淑珍肯定要让张晨，把他们今天设想的画出来。

张晨刚走到柜子前，还没有打开柜门，刘立杆从门外走了进来。

“这么快？”张晨问。

“送到门口就回来了。”刘立杆说。

刘立杆自从离开了“锦绣中国”，从宁远回来之后，就很少再去“锦绣中国”，去了，自己总感觉有些愧对应莺他们这些“锦绣中国”的老人们，另外，从谭淑珍的角度，虽然她没有说，刘立杆也觉得，他还是不去为好。

谭淑珍很要强，她其实很怕别人说，刘立杆在背后给她下指导棋，当初刘立杆从宁远回来，谭淑珍以为他会回“锦绣中国”，谭淑珍甚至想好了，如果刘立杆回“锦绣中国”，她就会从“锦绣中国”退出来，搞一个小房地产公司，每年做一两个项目。

后来发现，刘立杆是真的不想回“锦绣中国”，谭淑珍也就没有勉强。

刘立杆在沙发上坐下，张晨走过去，也在沙发上坐下，两个人继续聊着，聊的还是播客小镇这个项目，越聊就越觉得这个项目值得做。

聊到了快六点了，张晨看看手表，问刘立杆：